地产板块估值处于低位 机构建议适当增配

    过去几十年，房地产市场规模与房价齐升。房地产行业增长快、利润高，吸引大量资本流入。反映在股市上，则是相较于其他行业长期居于高位的市盈率。

市盈率是指股票价格除以每股收益的比率，表示投资者为了获得该企业每份收益而愿意支付多少倍的价格，一定程度上可以反映投资人对该企业经营前景的态度。一般情况下，市盈率越高，表示市场认为该企业经营风险小，利润增长空间大。

    2016年，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，2017年，房地产市场开始了前所未有的密集调控，全年全国近110个城市与部门发布楼市调控政策，发布的调控政策次数多达250次以上，政调控政策涉及到房屋买卖、房企融资、购房者信贷等多方面。

    从此时开始，资本市场对房地产行业的热度逐渐降温，房地产板块的市盈率持续走低。近几年来，在“房住不炒”调控主基调的指导下，房地产行业信贷融资持续收紧，导致市场对房地产行业的规模和利润增长普遍较为悲观。如今，房地产行业市盈率已经明显低于其他行业。据粗略统计，截止3月4日，在A股和H股上市房企中，选取的50家代表性房企市盈率平均值仅为约10.3，远低于历史平均水平，离历史最高点38.1更是相去甚远。

    尽管如此，可是从目前看来，房地产行业仍是国民经济的重要产业。诚然各种调控政策约束了房地产市场的无序扩张，但是，房地产产业链较长，与建筑业、服务业、金融业、纺织业、批零贸易业等多个产业均有直接或间接关联，短期来看，房地产业仍将在国民经济中发挥重要作用。对企业而言，仍存在一定的上升空间，房地产板块的整体走低影响了一些优质企业的成长潜力被低估。

    以佳兆业为例，2020年全年，佳兆业实现全年总合约销售约1069亿元，同比增加约21.3%。即使在疫情影响下，也顺利完成千亿目标。总合约建筑面积约616.5万平方米，同比增加约32.8%。

    3月4日佳兆业集团发布2021年前两个月营运数据。数据显示，今年前两个月，佳兆业集团总合约销售为174.7亿元，同比增长160.7％；总合约建筑面积约为103.82万平方米，同比增长200.9％。

    佳兆业成立于1999年，总部位于香港，2009年12月在香港联交所上市。截至2020年末，佳兆业总资产规模约为3000亿元，与上市之初的180亿元对比，上涨了近15倍，年增幅高达30%。

    佳兆业自从1999年涉足城市更新领域，作为城市更新领域先行者，已拥有20余年城市更新操作经验，在城市更新领域，佳兆业已经建立了宽广的护城河。年均转化100万平方旧改土储，聚焦于利润丰厚的拆除重建类的项目，平均毛利率可达到50%。截至2020年中期，佳兆业拥有超过2.6万亿的潜在旧改货值，储量巨大，预计将持续为佳兆业带来丰厚利润。

    日前，西南证券发布行业研究报告指出，地产板块估值近期处于低位。建议投资人从资金安全性和收益率综合考虑，适当增配。推荐关注地产板块均衡型房企、永续经营型房企、城市更新型房企、优质物管企业四条投资主线，其中城市更新型房企推荐佳兆业集团等标的。此外，国信证券和东兴证券等通过综合分析佳兆业的土储、运营、债务结构等数据，也于近日给出增持建议。

    同样被低估的还有融信中国，3月2日，融信中国披露2月销售简报，公司2月实现总合约销售额约119.02亿元，同比增长291%；2021年前两个月，融信中国累计实现总合约销售额约为241.98亿元，同比增长132.8%。

    去年上半年，疫情严重影响了房地产整体销售。融信中国快速调整运营策略和营销手段，在上半年，销售额实现逆势增长。下半年，融信来到了稳定的供货期，频频推出红盘，销售态势良好，顺利完成全年销售目标。

    融信集团于2003年成立，总部位于上海，2016年1月于香港联交所上市，同年纳入MSCI指数及恒生指数，并入选首批深港通成份股。在拿地上，融信中国长期坚持在高能效城市核心地段布局。去年疫情缓解之后，融信中国抓住拿地窗口期，在杭州、上海等一线城市补仓多块优质地块。

    近年来，融信在自身布局之上，对产品进行雕琢，富产品品类，对客户需求探索，不断满足客户的多样化需求，逐步形成了融信“4+1”全系产品矩阵。同时，融信中国的债务结构也在不断优化，公司在更谨慎的投资策略和更高效的运营方案中延续着其可持续发展之路。

    随着地产调控长效机制的建立，房地产市场进入平稳发展。投资投机需求被挤出，居住和改善需求仍然旺盛，数据显示，在中国城镇家庭资产中，房地产资产占77.7％以上，仍是家庭资产的最大组成部分，除了居住需求，房产和教育、医疗等资源紧密相关。机构观点认为短期看来，地产行业仍具有一定的投资潜力。在多轮政策调控中，激进型房企的高周转模式已经得到明显遏制，但是对于稳健运营、专于品质的企业而言，未来依然可期。