房屋未成交还损失5万元，只因签合同时没考虑这一点

购买二手房不仅要搞清楚房屋实际的公摊面积及是否已作抵押等问题，还要考虑相关物业的楼龄，因为其会直接影响到贷款额度，从而带来不必要的麻烦和损失。近日，广州市房地产中介协会（以下简称“协会”）披露了这一经典案例，并对该问题进行了详细的分细和解答。

案例：因楼龄较大未能申请到足额贷款

2018年5月2日，区某在某中介公司的介绍下，看中一套位于白云区售价为280万元的某小区物业。区某在了解该物业的权属与面积等基本情况后，立即与业主宋某签订《房屋买卖合同》，约定买家向银行申请贷款180万元，并向业主支付定金5万元。

后银行审核，因该物业楼龄较大，只批准贷款120万元。区某没有想到银行批准贷款金额出现意外，未预留备用资金，在四处向亲戚朋友借款后，还差20万元资金缺口。区某认为未能获批预期贷款金额是由于物业楼龄较大导致的，并非其自身原因，遂向法院提起诉讼，要求解除合同及返还定金。

专家：贷款额度受多种国素影响

法院经审查，区某在《房屋买卖合同》中约定向银行申请贷款180万元，但由于物业楼龄较大，只获批贷款120万元。并且，区某无证据证明业主宋某就物业楼龄故意向其隐瞒或提供虚假信息。业主宋某同意解除合同，但拒绝返还定金。最终，法院判决买卖双方合同解除，驳回区某要求业主宋某返还定金的诉求。

《关于规范住房公积金贷款审批工作的函》（穗公积金中心函〔2013〕506号）规定：“二手住房楼龄的计算标准：二手住房以《商品房买卖合同》的建筑时间、产权证的测绘时间以及评估报告三者之中年限最长者为房屋楼龄。”

本案例纠纷是由“银行因楼龄问题导致批复的房地产抵押贷款额少于已签订的《房屋买卖合同》所约定的贷款额，购房者因自身原因无能力承担额外增加的现金款项，单方面终止交易”引起的。

在此，协会法律咨询服务中心律师提醒广大消费者：抵押贷款是买家以购得的房屋作为抵押物抵押给银行从而获得的银行贷款。通常，抵押贷款的金额、还款年限以及是否批准贷款等会受到多个因素的约束，如：不得超过某个最高金额、房屋楼龄、贷款人的收入以及个人征信等。其中，房屋楼龄越长，房屋升值保值的空间越小，一般获批贷款的成数就越低，甚至可能不予贷款。所以，欲采用房地产抵押贷款方式来购房的买家务必注意了解自身的经济状况、还款能力及银行要求的贷款条件等，在自身承受能力范围内选购物业，慎重购房。另外，买家也可与业主在合同中约定，若银行批准的贷款金额少于买家申请的贷款金额，可解除买卖合同等条款，以尽可能减少损失。