22城万亿土地盛宴将启 房企资金承压加剧

    4月7日，重庆市规划和自然资源局发布本年度第一批次住宅用地出让公告。重庆市将于4月28日起正式拍卖。市辖区首批共计出让119宗、11280亩住宅用地，占全年土地供应计划约37%。青岛自然资源和规划局发布《青岛市2021年4月拟招拍挂出让国有建设用地使用权预公告》，首批73宗土地将于4月份集中出让。

　　7日凌晨，杭州推出首批57宗地块集体挂牌，均为涉宅用地，总出让面积301.8万㎡，总建筑面积757.2万㎡，总起拍价943.7亿元，计划于5月7日、8日两天内集中出让。据悉，起拍总价最高为绿汀路TOD综合体，总起价85.91亿元;临平鼎湖未来社区项目，起拍总价70.34亿;四堡七堡单元JG1402-32地块，起拍总价62.25亿等。

　　此前，北京市规划和自然资源委员会和北京市住房和城乡建设委员会联合发布了本年度第一批次商品住宅用地出让公告，共计30宗，土地面积约169公顷，建筑规模约345万平方米，挂牌总价超1033.8亿元。同时预告，7月、11月将再集中推出两批商品住宅用地。

　　天津正式发布2021年首轮集中供地计划，计划供应58宗住宅用地，将集中在5月10日-5月14日5日内全部供应完毕。拟出让土地面积合计约375.5万㎡，挂牌起始总价约合502.9亿元。其中仅一宗没有限价，其余57宗均设立最高限价。按照最高限价计算，天津本次供地最高平均溢价率为42.2%。

　　截止日前，全国已经明确将在4-5月开启集中供应土地的城市有：广州、北京、天津、杭州、无锡、南京、长春、合肥、济南、成都、郑州、苏州、厦门、长沙、重庆、青岛、沈阳等17个城市。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，根据目前已公布具体数据的城市来看，北京起拍价合计1033.8亿元，广州起拍价合计901亿元，天津起拍价合计502.9亿元，无锡土地出让金起始总价约227.7亿元，杭州起始总价943.7亿元5个城市土地出让起始价总额已近3600亿元，叠加即将出台的上海、深圳等城市，预计未来22个热点城市首批卖地有望超过万亿元。

　　张大伟表示，4-5月，上述城市将出现井喷卖地的情况，这对大部分企业的资金链将是巨大考验，这些将成为2021年未来一个月大部分房企的最难课题!同时，也应注意，市场很可能在2021年年底再次进入局部区域的供应高峰。

　　从各地全年土地出让三次时间分布来看，首批地块分量充足。平安证券研报显示，从首批供地数量看，11城首批供地面积占2021年全年计划比重为34%，其中7城首批供地占比超过30%，广州首批供地的占比甚至高达62%。

　　的确，土地集中出让，是对房企在资金实力、决策能力上的双重考验。

　　业内人士表示，“两集中”政策旨在提高市场信息透明度，为市场主体提供更多的选择和机会，营造更加公开透明的环境，引导市场回归理性。对大型房企，短期内筹融资难度加大，不能同时参加多块土地竞争，不能再利用资金和信息优势“通吃”市场、垄断资源。另外，对中小房企，能有更多选择的余地，可以避开大房企直接竞争而获得土地开发机会。

　　万科集团董事会主席郁亮在业绩说明会上就表示，今年土地集中供应新政下，要求对企业的资金实力要求来说有很大弹性。目前，万科净负债率18%，这也是给了企业更多机会。

　　张大伟认为，预计土地市场、房企都将出现分化。总体来看，资金实力强的企业仍将获得更多的拿地机会，而资金压力大的企业可能面临更大的冲击，企业分化将进一步加剧。而对各城市的选择，房企也将有更多考量。