2018广州二手房成交减两成 租金稳中微升

5月14日，合富置业发布《2019年二手房市场白皮书》显示，2018年广州二手房市场成交量从2017年的134957套大幅下降至2018年的102384套，降幅多达24%，为自2016年以来近三年交投活跃度最低的一年。而租房市场平均租金则同比出现4.3%的升幅。业内人士指出,房价与租金的反向走势反映了楼市正在回归理性。

市场成交减少两成

白皮书引援广州市住建委数据显示，2018年全年二手住宅成交宗数为102384套，成交面积882.48万平方米，同比2017年均下降约24%，亦低于2016年（129923套）的成交水平。白皮书指出，2018年房贷环境偏紧，首套房贷利率上浮5%甚至更高，占据市场成交主力的按揭购房买家供楼成本增加，促使市场成交淡静。

随着中心城区楼价高企，外围区域价格相对稍低的优势，再加上新地铁线路开通令外围区域交通便利度有所提升，促使购房需求外溢的现象更趋明显。2018年番禺、花都、增城等区域承接从市中心外溢的购房需求，成交排名有所上升。其中，2017年位列全市成交量第二名的番禺区，在2018年全年录得18335套二手住宅成交，位列2018年各区成交之首；而2017年排名第一的海珠区，在2018年全年仅录得12498套的成交，下降至第二名。

值得注意的是，2017年和2018年均有新地铁线路开通的增城，成交排名从2016年全市第五名，跻身全市前三行列。而2017年全市位列第七名的花都，2018年以10023套的成交位列全市第五名。

90后买家明显增多

作为全国四大一线城市之一，广州多年来对外来人口具有持久而强大的虹吸效应。据广东省统计局公布数据显示，2018年广州市常住人口约为1490.44万人，相较于2017年全市常住人口的1449.84万人，增长40.6万人。

人口增长、年轻人置业安家等需求，为广州楼市带来充足的自住购买力支撑，80后、90后等年轻人的置业需求，逐渐成为广州楼市的成交主力。据合富置业提供的分析，近六年广州楼市的买房群体当中，80后一直占据成交主力位置，约一半左右的购房个案，置业群体为80后买家。

年轻人置业需求逐年增加，现时最早一批90后的年龄已逼近30岁，正是首置刚需释放的时候，因此90后逐渐成为广州楼市不可忽视的购房群体。90后买家占购房市场比例，从2013年的4%大幅升至2018年的20%，增长幅度相当明显。

广州二手住宅市场当中，买家在30-40岁这个年龄段出手购房的情况最常见。数据分析显示，刚刚过去的2018年，在广州购买二手住宅的个案当中，30-40岁的买家占比高达49%，而30岁以下的买家占比也多达26%。60岁以上的买家最少，占比仅3%。

租金稳中微升

2018年广州租房市场受到政策支持利好，发展势头良好，尽管市场上已涌现一批企业运营的长租公寓，但目前广州租房市场房源供给仍以小业主放租的房源为主力。经济发展、外来人口的流入、高校毕业生就业等各种因素，为广州住宅租赁市场提供庞大的需求作为支撑。与此同时，不断有新收楼房源投入租房市场，令市场保持充足的新增供应。

供需两旺带动广州租房市场租金保持稳中微升的态势。据合富大数据统计，2018年广州租房市场平均租金为51.4元/平方米/月，与2017年相比出现4.3%的升幅。

2018年，广州大部分区域租金走势保持平稳，按年涨幅保持在5%以内，其中，白云区租金涨幅最小，仅1.1%，而南沙区的租金与2017年相比微跌0.8%。天河、番禺两区在需求支撑下，2018年租金涨幅超过10%，跑赢大市整体水平。

2018年广州租房市场上，月租在1500-3000元和3000-4500元这两个租金段的房源，稳占租房市场的成交主力。数据统计，月租1500-3000元和3000-4500元的租盘成交占比均在三成以上。月租在1500元以下的房源，由于数量不多，虽然市场上对这类低租值房源需求很旺，但实际市场成交占比已连续两年均维持在5%的低位。

2019年潜在承接买家数量或增多

进入2019年之后，二手房市场交投气氛有所好转，自3月起二手住宅网签周均成交量更回升至1000套以上大关，数据反映广州整体二手楼市开始逐渐回升，市场观望情绪也有所消退。

后市方面潜在买家和潜在可进入二手房市场的房源，均有可能出现增加。原因在于：一方面，2017年330新政年满两年，部分非广州户籍买家群体将陆续获得购房资格，其需求将逐步被释放，预计4月及之后广州二手房市场潜在承接买家数量将可能增加。另一方面，在2017年3月及后成交的房源同样具备了出售的资格，届时市场供应将有望增加。