长租公寓频爆仓，房东、租客如何避免风险？

随着“租购并举”住房制度的确立，各路资本沐浴着政策的春风蜂拥而至长租公寓领域。但长租公寓企业或多或少都需要面对前期资金投入大、回收周期长、收益不稳定等行业痛处。部分企业为规避痛点，通过私募股权、众筹、贷款等方式来保障日常运营、战略扩张等资金需求，而金融杠杆的增加在为市场注入资本基因的同时，也为部分企业的畸形发展埋下了伏笔。

面对运营资金流紧张，部分企业为解决发展困局，急切地想从烧钱模式过渡到盈利模式，为实现扩大市场房源占有量、打响品牌知名度的目的，不惜使用处于法律灰色地带的“租赁贷”业务，企图以较少的资本投入短期内获得更大利益，大举收揽房源并进行统一包装运营，所产生的中高端租赁产品无法与目前租赁市场的主流需求相匹配，反而致使房屋空置率居高不下，运营成本增加，短期内难以收回投资成本，风险也随之凸显。

8月20日，杭州一家名为“鼎家网络科技有限公司”（以下简称“鼎家”）的长租公寓运营商宣布，因经营不善，资金链断裂，停止运营。一时间，4000多租客及房东蒙受损失，并且深陷与消费金融机构的纠纷漩涡中。

无独有偶，鼎家并非全国首个资金链断裂的长租公寓。据广州市房地产中介协会（以下简称“协会”）统计，从2017年2月至今的短短一年半时间，全国已有8家长租公寓机构先后爆仓，倒闭原因主要为经营不善、资金链断裂等。长租公寓经过两年大规模扩张阶段，正在逐步进入行业洗牌阶段。

对于那些已经在该事件中受到利益侵害的租客、房东以及金融机构来说，企业破产意味着极大部分的损失都将自行承担，该事件的发生无疑是长租公寓发展浪潮中的一种警醒，房东和租客该如何避免这样一种风险呢？

对于房东，协会表示，首先要注意托管业务资金的回收周期长短。一般而言，长租公寓企业租金缴交周期有月度、季度或年度等等，在谈判过程中房东应尽量争取到较短的租金回收周期；

其次，要更加关注房屋租金的长期收益，而不只是企业的短期承诺。短期来看，企业给予的租金价格较为满意，但由于托管阶段中无法直接管理房屋，房屋的质量维护不能被保证，托管协议结束后，房屋维修装修成本依旧不可忽视。

对于租客来说，协会则认为，首先要严格审核租赁协议内容，查看协议中是否存在“租赁贷”等合同细节，大部分长租公寓都存在“租赁贷”业务，在中介人员没有直接介绍该内容时，需要主动询问是否含有“租赁贷”业务。

若不排除个别中介人员恶性误导租客先签署租赁合同，再告知“租赁贷”合同，发现此种情况，在协商解除失败的情况下，可求助政府相关部门。

协会提醒，市场中存在部分以违约条款扣押租客押金的长租公寓。这部分公寓设置条件苛刻的解约协议，并设置退租时间界限，在服务过程中以违约为由强行扣除租客押金牟利。这需要租客在签署租赁协议时看好条款内容，对于协议条件严苛、模棱两可、明显对租客不利的条款，协议中应有相应的备注或注释。